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<경제프리즘> 김성후의 경제야 놀자-내가 사는 주택이 신분가치가 되는 세상

올해 부동산 시장 보합 내지 하락할 것
부동산 정책 정답 없어…규제만이 능사는 아니다
정부, 시장 살펴 100년 대계 내다보는 주거로드맵 짜야

2019년 04월 15일(월) 17:00
<경제프리즘> 김성후의 경제야 놀자-내가 사는 주택이 신분가치가 되는 세상

올해 부동산 시장 보합 내지 하락할 것
부동산 정책 정답 없어…규제만이 능사는 아니다
정부, 시장 살펴 100년 대계 내다보는 주거로드맵 짜야

글 김성후 세무사

주택은 소유하므로 생기는 사용할 수 있는 권리와 처분할 수 있는 권리, 그리고 임대를 주고 수익을 발생시킬 수 있는 권리가 전부이다. 물론 보유에 따른 의무도 있다. 그러나 우리나라에서는 여기에 신분가치가 하나 더 있는 것 같다. “나는 강남에 산다”는 것과 “나는 어느 고급아파트에 산다”는 것이 신분상승과 동일시 되고 있다. 그러니 집 없는 서민이나 돈없고 빽없는 청년층에게는 박탈감과 소외감은 물론 사회적 반감까지도 갖게 된다. 그래서 주택은 투기의 대상이 되거나 부의 축적 수단 또는 부의 기준이 되어서는 안된다. 그냥 주택은 이용의 개념, 사용의 개념이 되어서 이용하는데, 사용하는데 만족해야 한다. 그런데 요즘 세상이 잘못되었는지 주택이 신분가치가 되어버리고 부의축적수단으로 이용되고 있으니 정부의 책임인지 사회적 변화인지 분간이 안갈 정도로 혼란스러운 상태이다.

지난해 전국 주택과 아파트 매매가격은 각각 1.1%, 0.3% 올랐다. 지역별로 보면 서울의 주택과 아파트매매 가격 상승률이 6.2%, 8.2%로 가장 높았고 이어 광주가 3.4%, 3.1%로 전국에서 두 번째로 높았다.
정부는 지난해 9월13일 부동산 과열 현상을 잡고 서민주거 안정을 지원하겠다며 ‘주택시장 안정 대책’을 발표했다. 9.13 부동산 종합대책 핵심은 종합부동산세 최고 세율을 3.2%로 올리는 동시에 과세표준 3억~6억 원 구간을 신설했으며, 다주택자 규제지역 대출을 제한 했다는 점이다. 이번 대책의 가장 핵심적인 메시지는 ‘집은 한 채만 가져라’라고 볼 수 있다.
정부는 이번 대책에서 당초 3주택 이상 보유자에게만 종합부동산세를 추가 과세하던 것을 3주택 이상자에 조정대상지역 2주택자까지 포함시켰다. 또 현행대비 0.1%~1.2% 포인트 세율을 인상하는 동시에 과표 3억~6억 원 구간을 신설했다. 다시 말해 3억원 초과부터 세율이 0.2~0.7% 포인트 인상된다. 그 결과 1주택자라도 이 구간에 해당될 경우 동일하게 종합부동산세 과세대상이 된다.

정부는 특히 세부담 상한도 상향 조정했다. 조정대상지역 2주택자와 3주택 이상자는 현행 150%에서 300%로 올라간다. 다만 1주택자 공시가격 9억원(시가 약 13억원)과 다주택자 공시가격 6억원(시가 약 9억원)은 과세에서 제외했다. 이번 조치에 따른 예상 추가세수는 4,200억 원 정도이다.
정부는 아울러 주택임대 사업자의 경우 과도한 세제혜택을 조정키로 했다. 1주택 이상자가 조정대상지역에 새로 취득한 주택을 임대등록시에도 양도세를 10~20%포인트 중과하며 종부세는 합산 과세한다. 투기지역, 투기과열 지구내 주택 임대사업자 대출시 주택담보 인정비율(LTV) 40%를 적용하고 대출금 용도외 유용점검을 강화하기로 했다. 9.13 부동산 종합대책은 문재인 정부들어 8번째이다. 어떤 대책에도 약발이 먹히지 않았던 부동산 시장을 이번에는 가라 앉힐 수 있을지 주목된다.

한국부동산 연구원은 올해 주택시장 전반이 ‘시장 안정을 위한 정부규제 정책과 금리인상’, ‘거시경제 불확실성등의 경제여건둔화’등으로 가격 하방요인이 복합적으로 작용해 당분간 매수 관망세가 유지되며 하향 안정화 될것으로 예상했다. 집 값 전망치가 전년 대비 하락한 것은 연구원이 분석을 시작한 지난 2014년 이후 처음이다. 매매시장의 경우 전국 기준 지난해 1.1% 상승에서 올해 1.0% 하락 전환될 것으로 예측됐다. 국가 경제의 저성장 기조와 더불어 규제지역 추가, 부동산 세제개편등 정부의 시장안정화대책, 누적되는 아파트 입주물량등의 영향으로 가격조정이 이뤄질 것이라는 전망이다.
연구원은 올해 주택 거래량이 81만건을 기록해 전년 86만건 대비 5.5% 감소할것으로 분석했다. 국토교통부 통계에 따르면 주택매매 거래량은 지난 2015년 11만3,691건을 정점으로 2016년 105만3,069건, 2017년94만7,104건에 이어 해마다 감소세를 지속하고 있다. 서울 및 경기 일부 지역의 입주물량 증가가 인접한 수도권 주택시장 전반에 걸쳐 영향을 줄것이라며 “서울도 약 보합세를 유지할것으로 본다”고 밝혔다.

한편 올해 부동산시장 전망은 기관마다 엇갈리고 있다. 한국감정원 부동산 연구원이 제기한 수도권과 전국 집 값 하락 전망과 달리 일부 기관에서는 서울과 5대 광역시 일부지역을 중심으로 여전히 상승세를 유지할 것으로 내다봤다. 한국건설산업 연구원은 올해 주택매매 가격이 1.1%하락하겠지만 서울은 상대적 강세가 유지되면서 수도권 집값은 0.2% 하락할 것으로 내다봤다. 반면 지방 집값은 올해도 하락세를 지속하며 2.0% 떨어질 것으로 예측됐다. 또 주택 산업연구원은 올해 전국 집 값이 0.4% 하락할 것으로 예측했으나 서울만 놓고보면 1.1% 상승할 것으로 분석했다. 반면 한국은행이 발표한 2018년 12월 지역경제 보고서에 따르면 설문에 참여한 주택시장 전문가 172명중 66.6%가 서울집값 하락을 예측했고 KB국민은행이나 한국감정원등이 시중 공인중개사무소 관계자들을 설문조사한 결과 올해 부동산시장이 보합 내지 하락할 것이라는 전망이 우세했다.

김대중 정부에서는 외환위기를 극복하는 과정에서 주택경기 활성화를 위한 자금지원, 분양가 자율화, 건설산업 활성화, 주택건축분야 규제완화등 부동산정책을 통해 경기부양을 꾀했다. 노무현 대통령 정부에서는 보유세와 양도세의 강화를 골자로한 중과세 정책을, 이명박·박근혜 정부에서는 양도세 중과폐지 및 감면, 종합부동산세 세율 인하등 세제완화 조치를 통한 부동산 경기 부양책을 추진했다. 부동산 정책에는 정답이 없다. 지역마다 모두 다른 시장환경을 만들고 그 현상도 다르기 때문이다. 그래서 가격이 오르는 근본 원인을 해결해야지 규제만이 능사는 아니다. 특히, 단기적으로는 정책이 시장을 이길 수 있겠지만 결국에는 시장이 정책을 이긴다. 따라서 공급이 필요한 지역에는 공급을 늘려야 하고 수요가 많은곳은 수요를 분산하는 정책이 필요하다. 이런점을 정부는 잘 판단하고 중장기적 대책을 내놓아야 한다. 이번 정부의 ‘행복한 결혼과 육아를 위한 신혼부부, 청년 주거지원 방안’, 신혼희망타운 10만호공급 등 주거 복지 로드맵도 좋은 정책이다. 집값은 단순히 가격의 문제로만 봐선 안된다. 부동산 가격이 지나치게 오르면 전월세 가격이 동반 상승하고, 서민들의 내 집 마련 꿈이 멀어지면서 사회적 파장이 커진다. 정부는 시장도 살피면서 전문가의 의견을 담아 100년 대계를 내다보는 주거로드맵을 짰으면 좋겠다.


걸어온 길 .목포고 졸업 .조선대 대학원 경영학박사 .전 광주지방국세청 조사1국장·2국장 .전 서광주세무서장, 북광주세무서장 .세무법인 동반 회장 .현 광주세무사회 부회장
김성후 세무사
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