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광주 최대 중앙공원 1지구 특례사업 ‘선분양’ 속도

평당 분양가 2,425만원 산출
시, 민간사업자와 새 협약 협의
강 시장 “모든 과정 투명 공개”

2024년 02월 27일(화) 19:02
광주 중앙공원 전경. /광주시 제공
광주 최대 규모 민간공원 특례사업지로 관심이 집중된 중앙공원 1지구 아파트 선분양 전환 협상이 속도를 낼 것으로 보인다.

광주시는 기존 후분양에서 선분양으로 분양 방식 전환에 따른 용적률 증가·공공기여 감면·금융비용 절감액 등 이익 환수 금액을 산출하고 사회적 합의를 거쳐 사업자와 새 협약을 체결할 방침이다.

강기정 광주시장은 27일 오전 기자들과의 차담회를 갖고 “중앙공원 1지구 개발 사업의 목적은 아파트 공급이 아닌 공원을 지키는 것이다”며 “법률에 의하면 민간 공원 70%의 면적만 지키면 개발이 허용되지만 90%의 공원을 지키고 10%의 비공원 개발을 추진해 시민 1인당 공원면적이 지금의 두배로 늘어난다”고 밝혔다.

특수목적법인(SPC) 빛고을중앙공원개발과의 선분양 사업 변경 재협약과 관련 강 시장은 “초과 이익 3가지(용적률 증가에 따른 아파트 402가구분, 공공기여금 250억원 감면, 금융비용 절감액) 환수에 대해 SPC가 즉각 수용하겠다고 회신해 왔고 그 이후에 여러 가지 검증 작업을 진행해 왔다”며 “앞으로 새로운 사업 협약을 맺는 모든 과정을 신속하고 투명하게 공개하겠다”고 약속했다.

이날 광주시는 사업자 분쟁, 분양 방식 변경 등 과정에서 이어진 각종 논란과 특혜 시비 등을 고려해 지난 1월 후분양을 전제로 했던 검증과 이후 이뤄진 선분양 전제 타당성 검증 용역 중간보고서를 홈페이지에 공개했다.

선분양 타당성 검증 용역에서는 2021년 산정한 세전 민간 이익 1,183억원을 고정해 3.3㎡(평)당 평균 분양가를 2,425만원으로 책정했다. 이는 사업자 요청액 2,563만원에서 138만원 줄어든 수치다.

평당 분양가는 2021년 1,870만원보다 555만원(29.7%) 올랐지만, 앞선 용역에서 제시된 후분양 시 적정 평균 분양가 3,822만원보다는 1,397만원 낮다.

타당성 검증은 다른 민간 공원 특례 사업지구와 동일한 기준에 따라 건축비 원가 상승 범위를 최근 국토부 기본형 건축비 단가 인상분(14.9%)을 반영했다. 통상적인 경비인 분양홍보관 설치 및 각종 용역성 비용은 소비자 물가지수 인상분인 10.4% 증액까지만 인정했다.

금융비용은 대출 원금 건축비 증액분 18.6%, 대출 금리 최대 6%, PF 수수료율 반영, 금융 예비비 등 시행자 요청액을 전액 반영했고, 추후 정산을 통해 미정산 금액은 공공기여로 전환하도록 했다.

총사업비는 2조6,788억원에 달하며, 기부채납액은 7,624억원(총수입 대비 27.3%)으로 산정됐다.

광주시는 용역 결과를 토대로 전문가 자문, 사업자와의 협의, 도시계획위원회 심의를 거칠 예정이다.

중앙공원 1지구를 둘러싼 극심한 지분 분쟁, 분양 방식 전환 등 논란이 이어져 온 만큼 남은 절차를 최대한 공개해 오해를 차단하겠다는 게 광주시의 방침이다.

강 시장은 “SPC는 3월25일(대출 만기일)을 마지노선으로 생각하는 듯하지만, 제가 볼 때는 관심 있는 사람들이 제대로 이해하고 오해가 해소되는 시점이 마지노선이다”며 “신속하고 투명하게 공개 원칙에 따라 사업을 추진하겠다”고 말했다.

한편, 중앙공원 1지구는 서구 금호동·화정동·풍암동 일대 243만5,027㎡ 규모의 민간 공원 특례사업이다.

민간사업자는 비공원 시설 면적(8.04%)에 39개동(지하 3층∼지상 28층) 2,772 세대 아파트를 짓고, 나머지 면적에 공원을 조성해 광주시에 기부채납한다.

현재 시공권·주주권을 둘러싼 사업자 간 내부 갈등이 형사 고소·고발로 이어져 법정 다툼이 진행 중이며 빛고을중앙공원개발은 후분양으로 개발을 추진할 경우 사업 타당성이 없다며 선분양 전환을 요구했다.

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