| 아파트 선분양 VS 후분양 홍 광 희 대한주택건설협회 광주전남도회 부장 |
| 2018년 07월 11일(수) 19:26 |
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6.13 지방선거가 더불어민주당의 압승으로 마무리되면서 현재 여당에서 추진중이거나 향후 추진예정인 부동산정책들에 강력한 동력을 확보한 것으로 보인다.
작년 11월 발표된 정부의 주거복지로드맵은 아파트 부실시공예방과 분양가폭등차단등의 목적을 위해 공공택지내에서 후분양을 먼저 시작하고 민간부문의 경우는 후분양을 시행하는 단지에 인센티브를 주는 방안을 밝혔고 지난 6월 28일 "제2차 장기주거종합계획 수정안" 발표시 후분양시점의 공정률 기준을 80%에서 60%로 낮추고 후분양을 선택하는 주택업체에게 공공택지를 우선하여 공급하고 후분양사업장에 한해 주택도시기금의 후분양 대출한도 및 대출보증한도 상향을 발표하며 민간부문의 도입은 자율에 맡기는 것으로 방침을 정한 바 있다. 하지만 이는 주택업계가 자발적으로 정부정책에 참여할 수 있을 만큼의 유인책이 되지 못한다고 본다.
그리고 아파트의 경우 다른 일반공산품들과는 달리 일정기간 직접 거주해 살아보지 않을 경우 문제점을 발견하기가 어렵다는 것도 후분양제의 도입이 정부에서 원하는 만큼의 효과를 얻기 힘들다고 단언할 수 있다.
현재의 아파트 선분양제도는 주택보급률이 70%선이었던 1977년에 도입되었는데 서민들의 내집마련에도 큰 도움을 주었다.
하지만 주택보급율이 100%를 넘어선 현재는 과잉공급과 이로인한 품질문제 등으로 변화의 필요성이 대두되고 있는 것이다.
선분양제도는 사업주체에게 유리한 자금운용 방식이기는 하지만 상대적으로 계약자에게도 결코 나쁘지 않은 상호보완적인 제도이다. 내집마련을 위해 목돈이 필요한 서민들 입장에서는 집단대출을 통해 분할납부로 집장만을 할 수 있다는 장점이 있고 부동산시장이 활성화되었을 경우에는 분양권전매를 통한 프리미엄도 기대할 수 있기 때문이다.
최근 힘이 실리고 있는 후분양제도에 대해서는 국내에서 독점적으로 주택사업관련 보증업무를 하는 주택도시보증공사(HUG)에서 후분양제 시뮬레이션을 한 바 있고 여기에 따르면 신용등급 C 미만의 주택공급업체 공급분이 사라져 전체 주택공급 물량의 22.2%가 감소할 것으로 예측했고 이는 최근 3년간 평균주택건설 실적을 기준으로 하면 연간 13만4800가구가 줄어드는 것이 된다고 한다.
이렇게 되면 수요는 자금력을 갖춘 대형건설업체로 집중될 것이고 중소건설업체들은 시장에서 경쟁력을 잃을 것으로 예상되어 공급량의 감소와 주택가격상승, 대형건설업체 위주의 시장과점등의 문제가 발생될 수 밖에 없다.
후분양제가 시장에서 완벽하게 자리를 잡으려면 선결과제가 있다. 현재와 같은 금융기관의 신용, 채권담보에 의한 대출이 아닌 일종의 기술담보대출과 같이 아파트건설 시행사의 사업계획을 검토하고 수익성을 분석해 대출을 하거나 투자하는 방식이 이루어져야 한다는 것이다. 중소건설사입장에서도 이같은 새로운 방식의 자금조달이 가능하다면 굳이 현재와 같은 선분양을 할 이유는 없는 것이다.
이미 시작된 수요자중심의 주택공급시장에서 후분양제 도입은 자연스럽고 필연적이라 주택건설업체들도 적극적으로 이에 대한 준비가 필요할 것으로 보인다. 민간부문도 이미 십여년전부터 100세대 내외의 소규모단지들에서는 사실상 후분양이 진행되고 있었기에 참여정부에서 처음 언급했을 당시보다는 업계의 거부감도 덜한 것이 사실이다. 선분양이든 후분양이든 주택건설업체들에게 품질확보는 자신들의 상품인 아파트에 대한 소비자 만족도를 높이기 위해 백번 강조해도 지나치지 않다.
작년 11월 발표된 정부의 주거복지로드맵은 아파트 부실시공예방과 분양가폭등차단등의 목적을 위해 공공택지내에서 후분양을 먼저 시작하고 민간부문의 경우는 후분양을 시행하는 단지에 인센티브를 주는 방안을 밝혔고 지난 6월 28일 "제2차 장기주거종합계획 수정안" 발표시 후분양시점의 공정률 기준을 80%에서 60%로 낮추고 후분양을 선택하는 주택업체에게 공공택지를 우선하여 공급하고 후분양사업장에 한해 주택도시기금의 후분양 대출한도 및 대출보증한도 상향을 발표하며 민간부문의 도입은 자율에 맡기는 것으로 방침을 정한 바 있다. 하지만 이는 주택업계가 자발적으로 정부정책에 참여할 수 있을 만큼의 유인책이 되지 못한다고 본다.
그리고 아파트의 경우 다른 일반공산품들과는 달리 일정기간 직접 거주해 살아보지 않을 경우 문제점을 발견하기가 어렵다는 것도 후분양제의 도입이 정부에서 원하는 만큼의 효과를 얻기 힘들다고 단언할 수 있다.
현재의 아파트 선분양제도는 주택보급률이 70%선이었던 1977년에 도입되었는데 서민들의 내집마련에도 큰 도움을 주었다.
하지만 주택보급율이 100%를 넘어선 현재는 과잉공급과 이로인한 품질문제 등으로 변화의 필요성이 대두되고 있는 것이다.
선분양제도는 사업주체에게 유리한 자금운용 방식이기는 하지만 상대적으로 계약자에게도 결코 나쁘지 않은 상호보완적인 제도이다. 내집마련을 위해 목돈이 필요한 서민들 입장에서는 집단대출을 통해 분할납부로 집장만을 할 수 있다는 장점이 있고 부동산시장이 활성화되었을 경우에는 분양권전매를 통한 프리미엄도 기대할 수 있기 때문이다.
최근 힘이 실리고 있는 후분양제도에 대해서는 국내에서 독점적으로 주택사업관련 보증업무를 하는 주택도시보증공사(HUG)에서 후분양제 시뮬레이션을 한 바 있고 여기에 따르면 신용등급 C 미만의 주택공급업체 공급분이 사라져 전체 주택공급 물량의 22.2%가 감소할 것으로 예측했고 이는 최근 3년간 평균주택건설 실적을 기준으로 하면 연간 13만4800가구가 줄어드는 것이 된다고 한다.
이렇게 되면 수요는 자금력을 갖춘 대형건설업체로 집중될 것이고 중소건설업체들은 시장에서 경쟁력을 잃을 것으로 예상되어 공급량의 감소와 주택가격상승, 대형건설업체 위주의 시장과점등의 문제가 발생될 수 밖에 없다.
후분양제가 시장에서 완벽하게 자리를 잡으려면 선결과제가 있다. 현재와 같은 금융기관의 신용, 채권담보에 의한 대출이 아닌 일종의 기술담보대출과 같이 아파트건설 시행사의 사업계획을 검토하고 수익성을 분석해 대출을 하거나 투자하는 방식이 이루어져야 한다는 것이다. 중소건설사입장에서도 이같은 새로운 방식의 자금조달이 가능하다면 굳이 현재와 같은 선분양을 할 이유는 없는 것이다.
이미 시작된 수요자중심의 주택공급시장에서 후분양제 도입은 자연스럽고 필연적이라 주택건설업체들도 적극적으로 이에 대한 준비가 필요할 것으로 보인다. 민간부문도 이미 십여년전부터 100세대 내외의 소규모단지들에서는 사실상 후분양이 진행되고 있었기에 참여정부에서 처음 언급했을 당시보다는 업계의 거부감도 덜한 것이 사실이다. 선분양이든 후분양이든 주택건설업체들에게 품질확보는 자신들의 상품인 아파트에 대한 소비자 만족도를 높이기 위해 백번 강조해도 지나치지 않다.